光正不動産有限会社
（みつまさふどうさん）
注文住宅について
注文住宅の基礎知識
「本当に気に入ったマイホームが手に入るのは３軒目」という話を聞きます。
20代、30代、40代と年代が変わるにつれ、生活環境や家族構成、健康状態なども変化します。
20代の元気な夫婦だけのイメージだけで設計してしまうと、家族構成の変化や年を取った時に思わぬ不便さを我慢しなければならなくなります。
建物だけの事であればリフォームも可能ですが、周りの環境の事となればそうは行きません。
実のところ「注文住宅」は「良い土地を探す」ことから始まります。
そうした点も踏まえて、３軒建てなくても出来るだけ理想に近いマイホームを手に入れるためのポイントを確認しておきましょう。
注文住宅なら土地選びの基礎をマスターしましょう。
住宅の購入は一生のうちで最も大きな買い物のひとつです。誰もでも理想的な環境に土地を買って、自分好みの家を建てたいと考えるでしょう。
しかし、不動産には素人の方々が一生に何度も経験するわけではない「土地探し」をするには、何をどうしたらいいのかわからないという人も多いと思います。
一度購入すれば、条件を変更できないものである上に、資産価値にも大きく影響します。
「大金を払って土地を買ったのに、こんなはずではなかった！！」ということにならないように、土地選びのポイントを押させておきましょう。
上手な情報収集のポイント
- 売りに出ている土地の情報は、新聞折り込みやチラシ、地元の不動産情報誌、不動産会社のホームページ、看板やインターネット物件検索サイトなどから得ることができます。
まずは、インターネットの物件検索や不動産情報誌を利用して、希望するエリアの物件を出来るだけたくさんみて、おおよその土地の相場感を知りましょう。 - 広告などを見る場合には、大きく書かれたキャッチコピーではなく、小さな文字で書かれている重要事項に注意をしてください。
すでに売れてしまっている物件が掲載されたままになっていることも多いので、気になる物件があったらまずは問い合わせてみましょう。
良い不動産業者、良い担当者と出会う
- 言うまでもなく、専門知識をもった不動産会社の担当者は、色々な土地の情報を持っていますので広告に掲載していない物件も含めて、様々な情報を提供してくれます。
土地について細かい手続きや住宅ローンの相談など、素人ではわからない部分をサポートしてくれる大切なパートナーです。
自分たちにあった良い担当者（良いパートナー）と出会うことも重要です。。 - 良い業者、良い担当者とは、顧客の立場になって迅速に、誠実に対応してくれる人です。
ただし仲介を行っているケースでは、売り手と買い手の両方に対して誠実に対応する必用があり、買い手の立場だけで「値引きしてくれ」と依頼しても直ぐに応じてくれないとしてもそれは不誠実だからとは限りません。 - 不動産会社は多くの場合、売主ではなく仲介者なので、即答できないとしても時間を裂いてきちんと売主と交渉してくれるかどうかも重要なポイントとなります。 逆に、自分たちの希望や予算を明確にしておき、それをきちんと担当者に伝えることも大切です。
ハザードマップを確認する
- 「交通量が少ない道路沿いが良い」「親の家、あるいは職場に近いほうが良い」といった条件は極めて重要ですし、それを前提にある程度絞り込んで物件にめぼしをつけたことでしょう。
- ただし、その地域が「大雨があると浸水」しやすいような場所であったり、「家は大丈夫でも、職場や主な生活道路との間が水浸しで通れなくなる」といった場所は避けたいものです。
自分でも販売図面を確認する
- 販売図面は隅々まで目を通し、小さな疑問点でも質問しましょう。
素朴な疑問や素朴な質問がポイントになることがよくあります。 - セットバック、斜面、旗竿敷地の竿部分など、家を建てられないところが面積にも含まれている事もあります。
他にも、建築規制、計画道路の有無、事故物件であることなどが備考欄に小さい文字で書かれている場合があるので、よく注意して見逃さないようにしてください
時には図面の上が北になっていない場合もあります。
チェックポイント１（土地の形状）
- 土地の形状として、"平面的な形状"と"立体的な形状"の両方を必ず意識してチェックしてください。
- 多くの土地は、ほぼ四角形にですが、なかには三角形や三角形に近い形状もありますし、道路から通路を通った奥に土地が広がる路地状敷地というものもあります。
基本的には、その土地の使い勝手や日照・通風の点で四角形の土地が好まれます。
三角形の土地や路地状敷地は、住宅のプランも制限されるので、敬遠されがちです。
ただ、ニーズが少ないだけに価格が安くなっていることが多いので、その前提で対象として検討することも出来ます。 - 図面からは少し分かりにくいのですが、立体的な形状についても確認を忘れないでください。
- 道路と土地の高さが同等であることが多いですが、道路より土地が高い位置にあることも多いです。
道路から玄関まで階段を上がることになるので、体が悪いひとやお年寄りには不便を強いることになりがちです。 - 逆に、土地が道路より低い場合には、雨水が土地内に流入してくるため湿気の問題が生じますし、ひどい場合には床下浸水や床上浸水の可能性が高まってしまいます。湿気はカビの問題を誘発しますし、シロアリも湿気のあるところを好みますので、後々大変な面倒が発生しがちです。
こうした土地を選ぶ場合には、敷地内から道路などへ排水できるように十分対策がとれるかどうかをよく検討してから判断した方が良いでしょう。
チェックポイント２（道路条件）
- 道路には、各種法律に基づく種類があります。まずは、その種類を挙げてみます。
- 国道
- 都道府県道（県道・府道などと呼ぶ）
- 市町村道（市道・町道などと呼ぶ）
- 私道
- これらの道路には、それぞれ道路の管理者というものがいます。国道であれば「国」が管理者ですし、市道であれば「市」が管理者です。
この道路の種類も幅員と同様に、土地の資産価値に影響するものです。 - 国道や県道、市道の場合ではなく、私道にしか接していない土地の場合には条件によっては制限があり、資産価値が低いものもあります。
これらの道路の種類については不動産会社から必ず説明がありますが、資産価値についてまで言及されることは少ないので、この点を意識して相談してみることも必要です。
チェックポイント３（環境）
- 道路の状況として確認できるのが「通り抜け」です。その土地に接する道路が行き止まりになっていれば、資産価値としてマイナス効果を及ぼすことがあります。
一般的には通り抜けできる不動産の方が価値が高い訳ですが、逆に考えれば、「行き止まりであれば、その道路に接する住宅の住人以外が通ることが少なく、交通量も極端に少ない為に、子供を住宅の前で遊ばせているときのことを考えると安全性が高い」というメリットもあります。 - 次に、「歩道」のある道路です。これは、道路の見た目もよく利便性・安全性の面からも高く評価できます。
ただ、同じ歩道のある道路であっても、対象土地の側に歩道があれば子供の飛び出しなどの際にやや安全性が高いですが、向側にあれば安全性という点ではあまり意味がありません。 - 道路の状況は案外見落とすこともあるようですが、見た目の印象は実は大きなポイントになります。
その一つが「障害物」です。これは、常に道路全体を覆うような固定の障害物のことばかりではありません。
その道路沿いのほかの住宅が、敷地外である道路に植木などの植物を置いていたり、駐車している車が敷地からはみ出ていたり、自転車が敷地の外へ置いてあるような状況です。
周りの住宅では敷地から公道・私道に植物がはみだしているような状況になっていると、視界を遮ることで利便性・安全性そして資産価値としてもマイナスになります。
土地選びが終わったら今度は「住宅プランと施工会社選び」です。
注文住宅は、時間がかかってもこだわりをしっかり反映させた家を建てたいという人には最適な方法です。
一番のメリットは自由度の高いところです。
注文住宅は、オーダーメイドですので、購入計画から入居までの時間はかかりますが、「外観は純和風にしたい」、「キッチンは広く取って明るい空間にしたい」、「リビングはやっぱり吹き抜けがいい」、「中庭のある家がいい」、「耐震性の高い住宅を建てたい」等など、さまざまな要望に対して、工務店などが親身に相談に乗ってくれるため、納得のいく家づくりが実現できるでしょう。
また、注文住宅の予算調整注文住宅は、家を建てるための建築資材をある程度自由に選ぶことができます。こだわりたい部分にはしっかりと費用をかけ、特にこだわらない部分は安く抑えられる、というように予算をいろいろと調整できますので、設計前に担当者と納得いくまでじっくりと話合いましょう。
注文住宅にも分譲住宅にも「住宅性能表示制度」というシステムがあります。
第三者の評価機関（自社評価の場合もあります）が検査するため安心です。 また、注文住宅や完成前の建売住宅なら工事中の現場へと足を運んで、現場管理者にいろいろ質問することができるので、さらに安心と言えるでしょう。
施工会社としてどこの工務店を選ぶかは、土地を選ぶ際に信頼できるサポートしてくれた不動産業者から設計士や建築業者も紹介してもらうと良いでしょう。
絶対に知っていてほしい用語 「坪単価」
住宅価格の目安「坪単価」について
住宅プランを作る際に最もわかりにくいのが「自分の予算でどのような家を建てることができるのか」という点でしょう。
住宅の広さや間取り、設備・仕様なども、まだ決まっていません。
土地の形状や道路付け、地盤の改良、ガレージの有無など、1軒の家を建設するのにかかる全体の費用は「結局、総額いくらかかるのか」想像もつきません。
結局、実際には関係するすべての要素を確定して見積もりをとらないと、住宅の正確な価格はでてこないという事になる訳ですが、せめて「4LDKにできるのか」「キッチンは高めのものを選べそうか」ぐらいの想定が出来ないと、そもそものプランが立てられません。
では、これから計画を開始するにあたって、どうやって建てたい家の価格を知ることができるのでしょう？
あらかじめ、住宅のおおよその予定価格を知る手段として一般に利用される指標が「坪単価」です。
福山市の北部で新築の家を建てる場合の平均坪単価をご存知ですか？
住宅雑誌やパンフレットなどで見かける「坪単価50万円より！」というような表記を見ますが安いのでしょうか？高いのでしょうか？
坪単価は住宅の価格を判断する目安のひとつで、実際にハウスメーカーや工務店と契約した金額を、延べ床面積で割って算出した「一坪あたりの建築費用」の単位です。
２Ｘ４工法、プレハブ、ＲＣ住宅など、全ての工法が含まれていまので、一概に住宅を建てる上での価格を表しているとはいえませんが、大抵はこの「坪単価」で設計時の話が進みますので、目安は知っておくべきでしょう。
例えば、本体価格2000万円で、延床面積（坪数）40坪だとすると、2000÷40＝50で、この家の坪単価は50万円になります。
この理屈で予算を検討するときになどに、坪単価から本体価格を算出して比較するときの判断材料として使います。
注文住宅の総費用の目安
坪単価が分かると、およその総予算の見当をつけることが出来るようになります。
ごく一般的注文住宅では、その総費用は、「予定坪数ｘ想定坪単価」を本体価格として、別途費用や諸費用が加わりますので・・・
◆ 総費用の目安
建替えの場合 延坪 Ｘ 坪単価 Ｘ １．２５ ＝総費用
ご注意：坪単価がすべてではありません！
坪単価はおおよその目安にしかすぎません。
当然ながらキッチンや浴室、トイレなどの設備計器は、延床面積が半分だからといって半分ですむ訳ではありません。
設備・仕様がほぼ同じ住宅であれば、延床面積が小さい家のほうが坪単価は高くなります
逆にベランダや玄関ポーチ無しにすれば坪単価は安く表示できます。
二世帯住宅でキッチンや浴室などの数が2箇所に増えるというようなケースや、500万円もするような豪華なシステムキッチンを選べば、当然のことながら本体価格は大幅にアップします。
外壁材や床材、壁材、屋根材や形状などもトータルの金額に大きく影響します。
外装や内装は、単価では少ししか変わらないワンランク上のものを選んだとしても施工面積が大きいので、全体の総工費を大幅に押し上げることになります。
上下水、ガスの引込工事、ガス・電気工事、外構工事などの別途工事と呼ばれるものがあり、自分で手配しなければならない電話の引込工事や引っ越し費用や税金、ローン手数料などもかかります。
車を買うときに本体価格だけでは手に入らないのと同じく、不動産も諸経費・オプション込みのトータルで予算を組む必用があります。
「坪単価」で話をする際には、購入する側もそこは理解していないと、予算いっぱいまで「基本本体価格」に割り当てて、諸経費が出ない・・・という失敗は起こさなくてすむでしょう。
絶対に知っていてほしい用語 「工事面積」と「延床面積」
坪単価の算定対象「工事面積」と「延床面積」
坪単価を表示するに際して、常識的に考えると、坪単価は、延床面積で工事金額を割って算出するモノなのですが、工事面積と称して、延床面積には含まれない部分まで床面積に含めている場合があります。
例えば、ベランダや玄関ポーチ、ロフトや小屋裏収納、２階部分に床が無い吹抜けは延床面積には含まれませんが、工事面積では床面積にカウントします。
この工事面積で「坪単価」だせば、通常の計算よりもはるかに安い金額を表示することが出来ます。
「尺モジュール」と「メーターモジュール」
住宅の設計をする際、91cmを単位とする尺モジュールと、100cmを単位とするメーターモジュールがあります。
最も一般的に使われているのは尺モジュールです。
従来から日本の一般的な家では、○○坪や○○間というように尺を基準とする「尺モジュール」を利用して来ましたので、なじみが深いところです。
ところが、坪単価を安く見せたいハウスメーカーや工務店はメーターモジュールを採用して表示することがあります。
同じ６畳でも、メーターモジュールの方が１．２倍も広くなります。
つまり、同じ間取りの場合、尺モジュールよりメーターモジュールの方が１．２倍、床面積が広くなり、坪単価を安く見せられます。
単に単価計算上そうなるだけの事で、結局は一回り大きな家になるわけですのでその分トータルの建築費用はアップします。