土地取引

◆　土地を売却するための基礎知識

貴方が資産家であれば、不動産売買は珍しいことではなく、いわば仕事の一環でありそれなりの経験やノウハウも持っていることでしょう。
しかしながら、大多数の人にとっては不動産売買にかかわる機会は一生のうち数えるほどしかありません。
一旦家を購入したならば、ほぼ死ぬまでその家を所有する場合が多いので、不動産を売却する際のポイントは余り一般的には知られていません。

とはいえ「相続税を支払うために、現金がないので不動産を売却する必要がある」「会社の転勤でこれまで住んでいた家を売ることにした」・・・など、
「売らなければならない」タイミングが発生する場合があります。
「いつかそのうちいい買い手がみつかるだろう」という売り出しではなく、できるだけ早めにまた納得できる金額で取引を行ないたいのが実情でしょう。

とはいえ、あせって大失敗をしないために不動産取引のポイントをいくつか抑えておきましょう。

◇売却金額がすべて手元に残るわけではない

不動産の売却には様々な費用などが必要となります。例えば、所有している物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金のほかに、ローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。
売却代金がすべて手元に残るわけではありません。また、売却の手続きには様々な諸費用が発生します。
売却時に必要となる諸費用の額は物件や売却方法などによって異なりますので、円滑に売却活動を進めていくためには、仲介を依頼する不動産会社とも相談して事前に諸費用や物件の権利関係などを確認した上で、売却の手続きや手順などを整理しておくことが重要です。

売却にかかる主な費用

●仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。
●抵当権抹消費用
住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となる。
抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。
●不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。
●測量費用
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。
●建物解体費用
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。
●譲渡所得税
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。
●その他
引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。

（※税金に関しては、マイホームの売却の場合の特例などがあります）

◇買い手がついたら即売却決断？

土地の売却を開始した場合、実際にどのようなタイミングで売却を決定すればよいのでしょうか。

うまくいけば土地を売り出し始めると、広告などを見てその土地を買いたいという人から問い合わせが来ます。
不動産会社の仲介を頼んでいる場合は、不動産会社経由で連絡が来ます。

大抵の場合、購入希望者は価格を下げてほしいと交渉してきます。
売主としては、相手が提示してきた額が許容範囲であるかどうかを判断することが必要です。
もちろん、逆に売主側からここまでなら下げられる、などと提案することもできます。
その他いろいろな条件を出して相互で交渉を進めます。良く分からない場合は依頼している不動産会社などに相談すると良いでしょう。
交渉の結果、双方とも納得できる価格で決まれば契約へと進みます。

買い手が提示した額が売主側の許容範囲から外れていた場合、慎重に検討することが必要です。
高く売りたければ、時間的な余裕を持っておくことが必要です。
とはいえ、土地は売り出したからと言ってすぐ買い手がつくという保証はなく、土地が売れないまま何年も経ってしまう場合もあります。
そして、土地が売れなければ、当然売主が毎年その土地の固定資産税を払い続けることになります。
実際、売れない土地の固定資産税に悩まされる人は多いようです。

そうしたことを考えると、許容範囲ではないからと言って、買い手の申し込みをどんどん断わってしまうのは良い方法とは言えません。
また、売れないまま土地の広告がずっと出続けると、買い手も不審に思うか強気に交渉に出てくる場合もあります。

売却価格を適切に設定することも大切ですが、その後の流れを見て、希望価格を下げる検討をすることも大切です。

こうした見極めは、経験のある不動産業者と相談できるでしょう。
複数の不動産業者に見積を取るのも良いでしょう。

客観的な価格を知ることができますし、納得のいく価格ならばそのままその業者に依頼して、不動産の売買を仲介してもらうこともできます。

不動産会社は、価格査定と売り出し価格の決定、物件調査、購入希望者の探索と条件交渉、買い主への物件説明（重要事項説明）、契約手続き、引き渡し手続き（現地立ち会い、代金や費用の決済等）など、
不動産取引全体をサポートしてくれます。また、法律や税金などの専門的な分野についても、アドバイスを求めることができます。

特に、買い主との契約交渉を、専門知識を持たない当事者が直接行うことは難しいものですが、不動産取引のプロである不動産会社が間に入ることで、円滑に交渉が進むことが期待できます。不安な面があれば、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
なお、仲介手数料は、このような不動産取引全体のサポート業務に対して発生するものです。


急ぎであれば、不動産業者に不動産を売るという選択もあります。
ただし、一般の方に不動産を売るよりは多少安くなるのは仕方ない事と理解してください。

不動産業者はそれを「商品として販売できる状態にする」必用があり、売れない場合のリスクも負うことになります。一般流通価格より安く購入しないと商売にはなりません。
古屋が付いている場合は解体費用、いくつかに分筆して販売する場合は分筆費用等、造成工事が必要な土地の場合は造成費用を経費として考えます。
販売するのに必要な経費と購入時に必要な経費（登記費用、仲介手数料、購入時には銀行より借入をするのでそれにかかる経費）と粗利益を差し引いて購入価格を決定します

たいていの場合、購入価格の決定には販売予定価格からの逆算することが多いです。
「この地域で土地○○坪（㎡）で新築４LDK乗せて○○○○万円ぐらいなら販売出来る、最悪○○○○万円なら売れそうだ」となると・・・経費を差し引いても仕入れ値は・・という感じです。